21/12/2019 Cùng chủ đề: Kinh nghiệm cho thuê nhà

Ai cũng biết, cho thuê pòng trọ, nhà trọ là một hình thức đầu tư cực kỳ hấp dẫn với mức sinh lợi cực khủng dành cho các chủ trọ sẵn có quỹ đất, quỹ nhà. Tuy nhiên, trong một thị trường cho thuê trọ đang ngày càng loãng, không phải nhà đầu tư nào cũng thành công trong lĩnh vực này. Và bí quyết của việc đầu tư cho thuê nhà trọ thành công nằm ở 4 gạch đầu dòng dưới đây.

Kinh nghiệm đầu tư cho thuê nhà trọ thành công

1. Chất lượng luôn là ưu tiên số 1

Có thể nổi, ngày nay, phân khúc người tiêu dùng trên thị trường cho thuê nhà trọ, tìm phòng trọ TpHCM đang ngày càng ‘ưu ái’ nghiêng về khía cạnh ‘chất’ (tức là chất lượng của nhà trọ, từ tiện ích ngoại khu, nội khu cho đến tình trạng phòng ốc, cơ sở vật chất,...) hơn là mặt ‘lượng’ (tức mức giá cho thuê). Bởi theo ý kiến của một sinh viên với bề dày kinh nghiệm chuyển nhà trọ dày dặn trong vòng 3 năm, bạn cho biết, điều kiện tiên quyết cho một ngôi nhà trọ ưng ý vẫn là khu vực sống văn minh, an ninh trật tự ổn định và vệ sinh nhà ở sạch sẽ rồi sau đó mới căn nhắc đến yếu tố giá cả. Bởi lẽ, thị trường cho thuê nhà trọ cũng giống như phiên chợ truyền thống ngoài kia, và ở đâu cũng luôn tồn tại quy tắc ‘tiền nào của nấy’. Vừa hí hứng ký hợp đồng thuê với mức giá ‘hạt rẻ’ thì sau một thời gian sinh hoạt, đành phải chấp nhận một căn gác xép chật chội, nóng bức, hàng xóm xung quanh ‘kém duyên’ hay làm ồn đêm khuya, trộm cắp ‘như rươi’. Ngược lại, một ngôi nhà trọ nguyên căn sạch đẹp, khang trang sẽ dành cho những ai biết định giá tài sản, biết nhìn xa trông rộng.

Chính vì vậy, để có thể ‘thét giá’ khách thuê, các chủ trọ cũng phải ‘nhìn lại chính bản thân mình’. Hãy đặt mình vào vai người đi thuê trọ để thấu hiểu về những nhu cầu sinh hoạt, ăn ở chính đáng của họ và tân trang, cơi nới lại ngôi nhà theo đúng các yêu cầu ấy. Về mặt phòng ốc, hãy thay lại giấy dán tường, đắp lại các vết nứt tướng, các dấu tích dột trần, sửa chữa lại các loại bóng đèn cháy,... Bên cạnh đó, chủ trọ cũng nên tách bạch khu vực nhà vệ sinh của tất cả các phòng trọ chung căn để tránh sự bất tiện. Về mặt nội khu, trước khi cho thuê trọ, hãy ‘ba mặt một lời’ thống nhất trước với các khách thuê trọ về các quy tắc như không làm ồn tránh ảnh hưởng đến người khác, không vứt rác bừa bãi, không trộm cắp,... và đề ra các hình phạt cần thiết để tự thiết lập nên cộng đồng mini văn minh, lịch sự. Còn về tiện ích ngoại khu, hãy chủ động đề xuất với địa phương lắp đặt thêm các bóng đèn cao áp để thắp sáng cho con ngõ tối tăm nhà bạn để đảm bảo an toàn cho khách trọ…

2. Làm sao để thương lượng giá cả thành công khi cho thuê nhà trọ?

Bước 1: Định giá hợp lý

Để xác định một mức giá ‘tiền nào của nấy’ dành cho căn nhà trọ của bạn, chủ trọ cần tự trả lời các câu hỏi sau:

  • Vị trí nhà trọ có đắc địa không: Nằm trong hẻm hay nằm ở mặt phố kinh doanh, điều này không có nghĩa là nhà hẻm ngách thì mặc định là giá rẻ và ngược lại. Còn tùy thuộc vào nhu cầu ăn ở của đối tượng cho thuê, với nhà trong hẻm, nếu khách thuê là học sinh, sinh viên hay các gia đình ưa thích không gian sống yên tĩnh, không xô bồ thì chắc chắn là bạn nên ‘ngỏ lời’ một mức giá hơi ‘chát’. Còn với nhà mặt tiền hướng về tuyến phố thương mại, chủ trọ cần phải ‘ra giá’ cao hơn với các đối tượng khách thuê để tận dụng mặt bằng kinh doanh hay các doanh nghiệp thuê làm văn phòng đại diện.
  • Mặt bằng căn nhà ra sao?
  • ‘Hiện trạng’ ngôi nhà như thế nào? Mới cải thiện hay đã xuống cấp?

Bước 2: Thống nhất ngay về mức tăng giá thuê

Sau khi đã thương thảo xong, chủ trọ cần thống nhất ngay về mức tăng giá thuê theo từng năm tùy theo giá cả thị trường chung hay theo chỉ số lạm phát nhưng thông thường không được vượt quá 10% và cũng nên đưa điều này vào trong hợp đồng thuê nhà để ‘nói có sách, mách có chứng’.

Kinh doanh nhà trọ cho thuê cần chuẩn bị những gì?

Mỗi năm, các thành phố lớn trên cả nước lại đón nhận một lượng không nhỏ người dân ngoại tỉnh đổ về học tập và làm việc. Vì thế, nhu cầu về chỗ ở ngày càng cao, đặc biệt là các quận ven thành phố, nơi tập trung lượng lớn khu công nghiệp và các trường đại học. Nắm bắt được tình hình đó, một số hộ gia đình đã lựa chọn hình thức kinh doanh nhà trọ như một cơ hội đầu tư bền vững và mang lại nguồn lợi nhuận ổn định.
 
Xây nhà trọ cho thuê hiện đang là hướng đầu tư thu hút được nhiều sự quan tâm bởi hệ số an toàn cao, hiệu quả kinh tế lớn, và đang là mô hình phát triển mạnh mẽ tại các thành phố trọng điểm. Thế nhưng để thành công không đơn giản, chủ đầu tư phải nắm bắt được nhu cầu của người thuê nhà tập trung nhiều ở khu vực nào, lựa chọn chính xác vị trí bất động sản, xác định nguồn vốn hiện có và ước lượng chi phí xây nhà trọ, cũng như dự trù mức độ rủi ro sẽ gặp phải…

  • Kinh doanh nhà trọ: hấp dẫn nhưng vẫn còn những rủi ro

Thông thường, khi đầu tư vào bất cứ loại hình bất động sản nào cũng không thể mang lại lợi nhuận ngay trong một thời gian ngắn, mà phải kiên nhẫn và biết lập kế hoạch đầu tư lâu dài. Mặc dù hình thức kinh doanh nhà trọ được xem là nhàn hạ và mau sinh lời, nhưng người chủ đầu tư phải có một kế hoạch kinh doanh hiệu quả để tối ưu hóa nguồn vốn và để hạn chế những tổn thất có thể phát sinh.
 
Những điểm hấp dẫn: Nhiều người cho rằng kinh doanh nhà trọ thu lợi nhuận nhiều hơn so với việc gửi tiết kiệm ở ngân hàng, vốn đầu tư có thể được bảo toàn trong khi lãi suất ngân hàng vẫn đang giảm. Đây là loại hình đầu tư an toàn và có khả năng thanh khoản tốt, tài sản cố định lại không bị thâm hụt, mất mát, chưa kể đến nguồn lợi từ sự gia tăng giá trị của mảnh đất trong tương lai. Chi phí xây nhà trọ không lớn, công tác xây dựng đơn giản và nhanh chóng, trong khi đó, vốn bắt đầu thu hồi dần ngay sau khi việc xây dựng hoàn tất, tiền vốn thu hồi còn có thể đầu tư vào các hạng mục khác.
 
Những rủi ro có thể gặp phải: Việc kinh doanh nhà trọ không phải lúc nào cũng suôn sẻ, người thuê nhiều nhưng không phải lúc nào cũng kín hết các phòng. Có thể gặp phải các vấn đề rắc rối trong khâu quản lý như: đăng ký tạm trú cho người thuê, việc thu tiền nhà hàng tháng, một số người đi thuê đôi khi thiếu ý thức giữ gìn, quan hệ không tốt giữa những người thuê nhà, quản lý không chặt còn có thể phát sinh các tệ nạn xã hội… Nếu không có thời gian trông coi thì bạn phải tốn một khoản tiền hàng tháng để thuê người quản lý, chưa kể những chi phí bỏ ra để tu bổ căn nhà theo định kỳ hoặc sau khi người thuê chấm dứt hợp đồng, tính khấu hao rồi dự phòng cho những rủi ro tiềm tàng. Điều quan trọng nhất là chậm thu hồi hoàn toàn nguồn vốn, phải cần tối thiểu là 3 – 5 năm.

  • Tư vấn xây nhà trọ

Xác định rõ mục tiêu đầu tư, chọn vị trí của bất động sản ngay trung tâm thành phố hay các vùng ven đang dần được đô thị hóa. Tiếp đó, cần xác định thể loại đầu tư: xây phòng trọ giá rẻ cho sinh viên, công nhân có diện tích 15 – 18m2, giá từ 1,8 – 2 triệu/ tháng hay đầu tư nhà trọ cao cấp cho những người có thu nhập khá, trang bị tiện nghi đầy đủ, diện tích từ 18 – 20m2 và giá thuê dao động từ 3,5 – 5 triệu/tháng ; xây một hay hai dãy nhà trọ, chỉ tầng trệt hay xây nhiều tầng để tăng thêm lượng phòng cho thuê…

Dự trù nguồn vốn: Bạn phải xác định tình hình tài chính của mình để đảm bảo đủ chi phí xây nhà trọ hoặc cân nhắc đến việc vay tiền đầu tư nếu nguồn vốn không đủ.

  • Lập kế hoạch đầu tư:

Mua đất (hoặc thuê đất), nếu bạn không có sẵn quỹ đất

Dự án đầu tư xây nhà trọ có thể chia ra hai mục: đầu tư bất động sản (mua đất) và kinh doanh nhà trọ (phần nhà trên mảnh đất đó). Tỷ suất lợi nhuận của việc kinh doanh nhà trọ thay đổi tùy theo lưu lượng người thuê và không hề tác động trực tiếp tới giá đất, còn tỷ suất lợi nhuận của việc mua đất được tính vào thời điểm mà bạn quyết định bán mảnh đất. Theo đó khoản lợi lớn nhất thu về được không phải là tiền cho thuê nhà mà chính là sự gia tăng giá trị của lô đất.

Vì thế, bạn phải cân nhắc chọn vị trí khi mua (hoặc thuê đất) ở đúng khu vực mà nhu cầu thuê đang tăng mạnh, trong khi nhà trọ hiện có lại không đủ cung ứng. Trên thị trường mua bán Hà Nội, những thửa đất có diện tích lớn xung quanh các nhà máy, khu công nghiệp như Bắc Thăng Long, khu công nghiệp và chế xuất Hà Nội có thể đầu tư được ; ở TP.HCM thì tập trung ở khu chế xuất Tân Thuận, khu công nghiệp Tân Bình, làng Đại học Thủ Đức, và một số tỉnh lân cận như Bình Dương, Hóc Môn, Long An (tham khảo thêm trên các trang web đăng tin bất động sản).

Diện tích mảnh đất dự định xây nhà trọ phải đủ lớn, nhất là chiều ngang (tối thiểu là 5m) để lấy lối đi chung cho dãy nhà (trừ nhà 2 mặt đường), chiều dài cũng phải vừa đủ xây một dãy trọ liên tiếp để tiện cho việc quản lý.

  • Chi phí xây nhà trọ

  • Để ước lượng được con số tương đối, chủ đầu tư cần dựa trên những yếu tố sau:
  • Bản vẽ xây dựng nhà trọ: mỗi phòng có gác lửng hay không, đúc thật hay đúc giả…
  • Giá cả vật liệu xây dựng (xi măng, gạch, cát,…)
  • Giá xây dựng móng: móng đơn hay móng băng
  • Giá xây dựng phần thô
  • Giá xây dựng phần hoàn thiện
  • Nội thất cơ bản của nhà trọ: kệ bếp, bồn nước đặt trên toilet…

Một ví dụ cho mô hình đầu tư nhà trọ như sau: nhà trọ sẽ có 2 dãy đối diện nhau, mỗi dãy 5 phòng, có toilet riêng. Mỗi phòng có diện tích 3x4m, chiều cao 3.5m lợp tôn, tường dày 220 cm. Lối đi chung ở giữa là 3m. Như vậy, ước tính chi phí tham khảo như sau (còn phụ thuộc vào giá cả vật liệu xây dựng tại thời điểm xây nhà và mức phí do nhà thầu đưa ra):

  • Chi phí vật liệu nằm trong khoảng 40 đến 50 triệu đồng
  • Chi phí xây dựng và nội thất cơ bản khoảng 450 đến 500 triệu đồng

Như vậy có thể dự trù chi phí xây nhà trọ trong khoảng: 490 đến 550 triệu đồng, vốn đầu tư trung bình cho mỗi phòng là 55 triệu.

Sau khi xây dựng xong, giả sử giá cho thuê là 2 triệu đồng/ phòng/ tháng, trong một năm tổng tiền thuê của 10 phòng là 240 triệu đồng, chi phí hao hụt khoảng 15%, còn lại 204 triệu đồng. Như vậy, cần khoảng 2.5 – 3 năm thì chủ đầu tư mới thu hồi hết vốn và bắt đầu phát sinh lợi nhuận.

Bên cạnh đó, bạn phải đưa ra một mô hình cho thuê tốt hơn các nhà trọ lân cận, phải lựa chọn đối tượng đến thuê và kèm theo các điều kiện ràng buộc nhất định, đừng quên tìm một người quản lý đáng tin cậy để thay bạn trông coi và theo dõi lượng người thuê – trả phòng. Khi thực hiện những điều này, trong 1 – 3 tháng đầu, có thể nhà trọ của bạn sẽ có tỷ lệ phòng trống nhiều, nhưng về lâu dài sẽ tạo dựng được uy tín, thu hút nhiều người thuê trọ và đảm bảo được hiệu quả kinh doanh. 

Với những bước trên đây, Thuenhatro.net hy vọng người đọc có thể nhanh chóng sở hữu cho bản thân những bí kíp cho thuê nhà trọ sao cho mang lại nguồn lợi nhuận tiềm năng nhất.

(Theo Chothuephongtrore.com & Datnenthuongmai.com)

Tin liên quan